Το ερώτημα βρίσκεται στον πυρήνα της διαμάχης που έχει φτάσει στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).
Η Πλάκα διαθέτει ειδικό πολεοδομικό καθεστώς, διαμορφωμένο επί δεκαετίες για την προστασία του ιστορικού και οικιστικού της χαρακτήρα. Από το 1993 απαγορεύεται η δημιουργία νέων ξενοδοχείων, με ορισμένες εξαιρέσεις για κτίρια στην οδό Μητροπόλεως, τα οποία ανακαινίστηκαν και λειτουργούν ως ξενοδοχεία πέντε αστέρων.
Η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων όμως εισήγαγε μια χρήση που δεν υπήρχε όταν θεσπίστηκαν οι κανόνες: κατοικίες, όροφοι και ολόκληρα κτίρια προσφέρονται σε επισκέπτες χωρίς να φέρουν τον τυπικό τίτλο του ξενοδοχείου.
Η υπόθεση επανήλθε στην επικαιρότητα μετά την πρόσφατη φονική έκρηξη στην περιοχή και την κατάρρευση διώροφου κτιρίου με έξι νεκρούς.
Τα αίτια της έκρηξης διερευνώνται και δεν συνδέονται με τη λειτουργία του Airbnb. Η τραγωδία, ωστόσο, έφερε ξανά στο προσκήνιο τη συνύπαρξη μόνιμων κατοίκων και τουριστικών χρήσεων σε μια γειτονιά που αλλάζει πρόσωπο.
Από τα 16 ακίνητα στις 11 προσφυγές
Η δικαστική αντιπαράθεση ξεκίνησε το 2023. Επειτα από διαμαρτυρίες κατοίκων για τη μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα, η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) επέλεξε 16 κτίρια που κατά την εκτίμησή της λειτουργούσαν εξ ολοκλήρου με βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ζήτησε λοιπόν από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων να σφραγιστούν με το επιχείρημα ότι η οργανωμένη αξιοποίησή τους ισοδυναμεί ουσιαστικά με ξενοδοχειακή δραστηριότητα που αντίκειται στο θεσμικό πλαίσιο.
Η Υπηρεσία Δόμησης απέρριψε τα αιτήματα με το σκεπτικό ότι η νομοθεσία δεν χαρακτηρίζει αυτομάτως τουριστικό κατάλυμα μια κατοικία που διατίθεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Η ΕΛΛΕΤ προσέφυγε στο ΣτΕ ζητώντας να ακυρωθούν οι απορριπτικές πράξεις του δήμου.
Το 2025 το Ε’ Τμήμα του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου εξέδωσε την πρώτη σειρά αποφάσεων που δεν ικανοποίησαν την ΕΛΛΕΤ. Κατά την εκτίμηση της Εταιρείας, το δικαστήριο δεν αναγνώρισε επαρκώς τη διαφορά ανάμεσα στη σταθερή κατοικία και την επαναλαμβανόμενη διάθεση ενός ακινήτου σε επισκέπτες για ολιγοήμερη διαμονή, μια δραστηριότητα που, όπως υποστηρίζει, εντάσσεται στην αγορά φιλοξενίας ακόμη κι όταν δεν συνοδεύεται από τις τυπικές υπηρεσίες ενός ξενοδοχείου.
Το ΣτΕ έθεσε ως βασικό κριτήριο για τον χαρακτηρισμό μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης ως τουριστικής τη διαπίστωση ξενοδοχειακών παροχών στο ακίνητο. Εκρινε παράλληλα ότι οι αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης οφείλουν να ελέγχουν κάθε περίπτωση και να κρίνουν αν η λειτουργία της προσομοιάζει με εκείνη άτυπου ξενοδοχείου. Οι δικαστές, ωστόσο, ζήτησαν επιπλέον τις θέσεις του υπουργείου Τουρισμού και του Δήμου Αθηναίων προκειμένου να επανεξετάσουν την υπόθεση.
Οι αυτοψίες της Πολεοδομίας εντόπισαν οργανωμένη ξενοδοχειακή λειτουργία σε μία περίπτωση όπου υπήρχε ρεσεψιόν. Το εύρημα αναδεικνύει το πρακτικό ερώτημα που καλείται να απαντήσει το δικαστήριο: όταν λείπουν οι εμφανείς ξενοδοχειακές υπηρεσίες, αρκεί η αποκλειστική και συστηματική διάθεση ενός κτιρίου σε επισκέπτες για να αλλάξει ο πολεοδομικός χαρακτήρας του;
Από την πλευρά του, το υπουργείο Τουρισμού παρενέβη με μια προσέγγιση που δίνει βάρος στην ιδιαιτερότητα της περιοχής. Κατά τη θέση του, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Πλάκα πρέπει να εξετάζονται με αυξημένη προληπτική αυστηρότητα όταν επιβαρύνουν την καθημερινότητα και αλλοιώνουν τον οικιστικό χαρακτήρα της. Ετσι, η συζήτηση δεν περιορίζεται στην ύπαρξη πρωινού ή ρεσεψιόν, αλλά επεκτείνεται στο κατά πόσο η συγκέντρωση τουριστικών χρήσεων μπορεί να παρακάμπτει στην πράξη τους περιορισμούς που ισχύουν για τα ξενοδοχεία.
«Αλλο μια κατοικία, άλλο ένα κτίριο καταλυμάτων»
Την προσφυγή για λογαριασμό της ΕΛΛΕΤ χειρίζεται ο καθηγητής του ΕΜΠ και νομικός Δημήτρης Μέλισσας. Οπως επισημαίνει μιλώντας στο «business stories», κρίσιμο στοιχείο για την υπόθεση είναι η κλίμακα: διαφορετική είναι η περιστασιακή εκμίσθωση ενός σπιτιού και διαφορετική η κατάτμηση διαμερισμάτων 180 ή 200 τετραγωνικών μέτρων σε πέντε ή οκτώ μικρότερα καταλύματα. Ως παράδειγμα αναφέρει ακίνητο της περιοχής υποστηρίζοντας ότι η ενιαία λειτουργία δύο κτιρίων, οι παροχές και οι τιμές παραπέμπουν σε τουριστικό κατάλυμα και όχι σε απλή κατοικία. Ζητά σαφή πολεοδομικό χαρακτηρισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως χρήση τουρισμού και αναψυχής ώστε να επιτρέπεται όπου το προβλέπει ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Διαφορετικά, όπως λέει, δημιουργείται άνιση μεταχείριση έναντι των ξενοδοχείων. «Αν απαγορεύεται στην Grecotel, στη Hilton ή στη “Μεγάλη Βρεταννία” να αναπτύξουν ξενοδοχείο σε μια περιοχή, γιατί να επιτρέπεται σε άλλους να κάνουν ακριβώς το ίδιο μέσω Airbnb;» διερωτάται.
Η ένσταση, επομένως, δεν αφορά μόνο τη νομική πτυχή μιας δραστηριότητας.
Αγγίζει τον σκοπό για τον οποίο θεσπίστηκε η προστασία της Πλάκας. «Από το 1980 έως το 1993 διαδοχικοί υπουργοί επιχείρησαν να περιορίσουν τις έντονες τουριστικές και νυχτερινές χρήσεις και να ενισχύσουν ξανά την κατοικία». Η περιοχή, όπως τονίζει ο κ. Μέλισσας, σχεδιάστηκε ως ζωντανός οικισμός και όχι ως τουριστικό σκηνικό που αλλοιώνει τον κοινωνικό ιστό.
Οταν οι μόνιμοι κάτοικοι λιγοστεύουν, η αλλαγή δεν αποτυπώνεται μόνο στις χρήσεις γης. Μεταβάλλεται η καθημερινότητα μιας πολυκατοικίας. Οι ένοικοι εναλλάσσονται, οι αποσκευές περνούν από τους κοινόχρηστους χώρους και η διπλανή πόρτα δεν αντιστοιχεί πια σε έναν σταθερό γείτονα. Η πίεση αυτή δεν αφορά αποκλειστικά την Πλάκα, αλλά γίνεται εντονότερη σε ιστορικές συνοικίες, όπου η τουριστική ζήτηση συναντά περιορισμένο οικιστικό απόθεμα.
Η περίπτωση της 87χρονης Μαρικάρμεν Αμπασκάλ στη Μαδρίτη δεν αφορά μετατροπή κατοικίας σε Airbnb. Μετά την αγορά του διαμερίσματός της από εταιρεία μίσθωσης αντιμετώπισε απαίτηση για πολύ υψηλότερο ενοίκιο, στα 1.600 ευρώ, και κινδύνευσε να εκτοπιστεί από το σπίτι της. Η υπόθεσή της προκάλεσε κινητοποιήσεις και διαδηλώσεις και κατέληξε σε συμφωνία για την επιστροφή της στο προσιτό μίσθωμα των 500 ευρώ.
Κανόνες για τη νέα πραγματικότητα
Ο κ. Μέλισσας συνδέει την υπόθεση με ευρύτερες πιέσεις στις χρήσεις γης του κέντρου. Αναφέρεται σε χώρους φύλαξης αποσκευών, όπως τα locker points στην οδό Νίκης, ακόμη και σε ορόφους κτιρίων κατοικίας, στα dark restaurants που ξεκινούν μέσα σε διαμερίσματα και αποκτούν χαρακτηριστικά επιχειρήσεων εστίασης, στα κομμωτήρια και μπαρ στη λεωφόρο Αλεξάνδρας που εμφανίζονται μέσα σε χώρους κατοικίας. Κοινός παρονομαστής, κατά την άποψή του, είναι η εμφάνιση εμπορικών δραστηριοτήτων σε χώρους σχεδιασμένους για κατοικία χωρίς αντίστοιχη προσαρμογή των κανόνων και των υποδομών.
Ο καθηγητής του ΕΜΠ δεν ζητά οριζόντια απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ζητά κανόνες που να λαμβάνουν υπόψη τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής και την εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού. Για την Πλάκα, το διακύβευμα είναι αν η προστασία που σχεδιάστηκε για να κρατήσει ζωντανή την κατοικία μπορεί να ανταποκριθεί σε μια νέα τουριστική πραγματικότητα. Η απάντηση θα κρίνει όχι μόνο τι επιτρέπεται πίσω από τις πόρτες των κτιρίων, αλλά και το ποιοι θα εξακολουθήσουν να ζουν στη γειτονιά υπό αυτές τις συνθήκες.
Πηγή: www.protothema.gr